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美国数据中心市场连续6个月打破纪录
2018-12-05

        世邦魏理仕(CBRE)发布的一份研究报告显示,2017年上半年,对北美数据中心的投资达到186亿美元的历史最高水平。这项(KVM)分析考察了美国在数据中心资产、收购、新建筑、租赁(机柜显示器)和批发合同方面的支出。分析发现,过去5年,该市场产生了450亿美元的收入。

        今年上半年,仅资产出售就达到43.9亿美元,其中最(远程管理)重要的是Equinix以36亿美元收购了威瑞森(Verizon)的多家数据中心。所有收购(不包括交易双方不愿透露价值的交易)总计137.7亿美元。2017年迄今最大的一笔收购当然是Digital Realty以76亿美元收购杜邦(DuPont Fabros),其次是Cyxtera Technologies(前BC Partners和Medina Capital)以28亿美元收购CenturyLink的数据中心投资组合。在整个美国,今年上半年在建的批发装机容量为284兆瓦,其中131兆瓦(46%)已经提前租出。

        弗吉尼亚州北部是新数据中心项目最多的地区,2017年上半年新增装机容量为52MW。该州的总容量达到608MW——其中近400MW由杜邦法布罗公司(DuPont Fabros)和数字房地产设施组成——使其成为全国最大的数据中心市场。第二大城市达拉斯/沃斯堡地区的数据中心容量在上半年净增长了23MW,紧随其后的是凤凰城和硅谷,其容量增长了14MW。在竞争激烈的硅谷和芝加哥,空置率最低。然而,租金仍然停滞不前,自2015年以来一直如此,价格在每千瓦125美元至145美元之间徘徊,这一价格受到客户需求(即弹性、部署的应用程序类型和操作模型)的强烈影响。所有权的总成本对市场选址的影响大于费率。

该研究指出,超大型内容服务提供商的租赁要求与一般企业用户之间存在差异,超大型客户目前寻求并优先考虑地域、业务和收入扩张,以及在必要时迅速扩大规模的可能性;而企业用户喜欢契约灵活性、接近性和对云服务的访问,以及基础设施的可靠性。

        该研究分析了现有黄金市场和被视为未来增长潜力巨大的地点的活动。亚特兰大已经出现了几家新的服务提供商,它们可能会促进批发活动,并在新设施中提供3兆瓦的电力。目前正在进行的项目有望增加7.5兆瓦的发电能力,该市最大的项目是交换校区。芝加哥现有的电力供应非常低,只有2.1%的空房。据报道,由于未能按时交付电力,导致交易失败。这座城市正在建设40.8MW的额外产能,其中包括杜邦法博斯CH3工厂,其中28.6兆瓦已经提前租出。

        达拉斯/沃斯堡地区的净吸收量为22MW,空置率降至16.8%。在在建的10个项目中,总发电量为46.7兆瓦的项目中,据说大部分都是在投机的基础上进入了建设的第一阶段。随着CyrusOne和Digital Realty设施的新定制,以及DataBank和Stream数据中心、QTS和医疗服务公司(Health Care Service Corporation)之间的重大交易,该地区的超大规模应用获得了发展。凤凰城的空置率从2016年第四季度的3.1%上升到8.8%,原因是IO数据中心和Digital Realty最新设施的空置率仍然很高。随着市场趋势,CSP租赁略有滞后,而企业租赁有所增长。赛勒斯One’s计划中的钱德勒校区在H1年已全部预租,而Aligned Energy的最新设施在其5兆瓦容量中预租了3兆瓦。

        正如前面提到的,弗吉尼亚北部仍高于美国其他市场,并有相当可观的41.5兆瓦的发电量,主要来自于大型建筑完工后的预租赁。新增电力供应总计52.2MW,空置率上升至35MW,或5.8%。目前正在开发的10个项目将增加119MW的装机容量,其中包括67MW的预租空间;76MW可能在年底前上线,包括CloudHQ和IronMountain s Manassas的设施,以及CoreSite、Digital Realty和杜邦法布罗(DuPont Fabros)的站点。由于批发选择较少,而且缺乏建设机会,硅谷仍然受到限制。在建的新数据中心中,所有29.5兆瓦的电力都已预租,尽管空置率为5.3%,但其中一半位于不太理想的第二代设施中。该地区12MW的净吸收量主要来自CoreSite最近推出的Santa Clara设施,其最重要的交易是Digital Bridge和一个投资者财团以12亿美元收购Vantage Data Centers。

        纽约三州地区显示出从飓风桑迪的影响中恢复的迹象,净吸收量为2.9MW,下降到18.2%的批发空置率。该地区的大多数新建筑要么是零售设施,要么是托管设施,企业寻找不同的地理位置,以缓解客户的安全担忧——这解释了为什么康涅狄格州和奥兰治堡的市场都在增长。最重要的是,在H1年,QTS收购了杜邦法博斯(DuPont Fabros)新泽西工厂,CyrusOne以4.9亿美元收购了哨点数据中心的全部。明尼阿波利斯数据中心市场继续稳步增长,第三方空间需求旺盛。今年上半年,这座城市的净发电量为3.2兆瓦,预计未来6个月将再增加6兆瓦。该地区相对较高的空置率主要是由于扩建,而非新建,尽管该地区在建装机容量为5.4兆瓦,计划再建16.7兆瓦。波士顿高昂的电力成本、高税率以及对数据中心缺乏激励,这些都没有给它带来任何好处。它的批发空间空置率达到24.4%,净吸收量只有1兆瓦,CoreSite和Markley开发的2.4兆瓦没有预租记录。另一方面,北卡罗来纳州的总发电量为50.9MW,上半年净吸收量为10.5MW,这可能要归功于其较低的电力成本、数据中心的一些激励措施以及当地对可再生能源的高水平投资。在这个地区,最引人注目的交易是Peak10以16.8亿美元收购ViaWest。

       休斯顿的经济活动有些停滞,批发市场的空置率为21.4%,零售和托管市场的空置率接近30%。虽然DRT的3MW设备预计今年完工,但新开发项目有限。在奥斯丁和圣安东尼奥的地区,没有明显的租赁交易在H1和空置率上升至15.5%,尽管CyrusOne年代计划12 mw之间数据中心在奥斯汀及其9兆瓦在SA的扩张,以及数据铸造年代16兆瓦设备处于开发阶段,该地区将在未来几年新的活动。最后,世邦理仕表示,值得关注的一个市场是俄亥俄州的哥伦布市(Columbus),由于其可靠的电网、健壮的光纤网络和靠近人口密集中心的地理位置,该市已从稀疏的企业数据中心略微转变为云运营商的首选地点。Facebook最近公布了在该地区建设7.5亿美元数据中心的计划。


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